房企可不是“华帝”,退房谈何容易?

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国家去库存任务完成,房企补库存+降价卖房,下半年楼市还要生变?

2015年底中央经济工作会议提出“去库存”,随后,楼市去库存大战打响。热烈程度堪比如今的“人才大战”。这项国家任务进行得怎么样了呢?

7月16日,国家统计局发布的数据显示,截至6月末,商品房待售面积55083万平方米,比5月末减少927万平方米。其中,住宅待售面积减少642万平方米,办公楼待售面积减少47万平方米,商业营业用房待售面积减少168万平方米。

按照中原地产研究中心数据,2014年7月末,商品房待售面积55230万平方米,2018年6月市场库存为55083万平方米。库存数据已经跌至47个月最低。连续4年下调。整体看,全国性的去库存周期已经完成。

从趋势上看,三四线库存在继续减少,在一二线进入补库存后,三四线也开启库存短缺时代,当下除个别区域外,库存基本进入平稳时代。

而去库存周期基本完成的另一个信号,则来自近期传得沸沸扬扬的国开行总行收回棚改贷款权的新闻。这是一个具有转折意义的市场“暗号”,意即库存去得差不多了。

一位地产老总曾告诉和讯房产,棚改货币化安置提出的背景是国家要积极进行去库存,现在去库存已差不多了,国开行及时收回审批权也说明了国家战略层面的一个及时调整,恰恰是精准调控!

但是,去库存任务只能说“基本完成”。因为根据国家统计局新闻发言人毛盛勇的表述,从70个大中城市的房价运行情况来看,房价总体比较平稳。但是房地产还存在一些结构性矛盾,一些边远地区、人口外流压力比较大的地区还有一些库存。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对和讯房产分析,对于库存来说,接下来县城去库存会继续,所以这类区域棚改方面的力度也会增大。当然对于补库存来说,至少有50%的城市是需要补库存的,尤其是部分地级市也需要加入到补库存的阶段。

在7月12日住建部召开的媒体吹风会上,住建部也明确表示“棚改不会停,但会因地制宜”,具体做法是,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

一方面,国家去库存任务基本完成;另一方面,房企却在积极补库存中。根据国家统计局数据显示,2018年1-6月份,全国房地产开发投资55531亿元,同比名义增长9.7%。房地产开发企业土地购置面积11085万平方米,同比增长7.2%;土地成交价款5265亿元,增长20.3%,增速提高4.3个百分点。

从数据来看,百强房企在积极拿地。不过,百强房企拿地态度也有着微妙变化,从中也可以看出不同排位段房企怀揣的各自小心思。

根据克而瑞数据,上半年百强房企拿地力度同比减弱,2018年1-6月销售百强房企平均拿地销售比为0.45,相比2017年0.53仍有一定差距。分梯队看,TOP30的房企拿地销售比均较2017年有大幅下滑。仅销售排名在50以后的房企拿地依然相对积极,拿地销售比达到0.6,高于2017年的0.48。

大量中型房企拿地相对更为积极,显示出追求规模的紧迫感。

不过,在此过程中,房企仍面临资金压力。国家统计局的统计,1-6月份,房地产开发企业到位资金79287亿元,同比增长4.6%,增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中,国内贷款12292亿元,下降7.9%;利用外资28亿元,下降73.1%;自筹资金25541亿元,增长9.7%;定金及预收款26123亿元,增长12.5%;个人按揭贷款11524亿元,下降4.0%。

易居企业集团首席执行官丁祖昱曾分析,2018年房企业压力明显会比2017年大,一方面来自不断上涨的销售压力,无论是前100强还是30强,销售规模基本上都在去年基础上有大幅提升。另一方面就是金融环境对于房企的限制,使得房企销售压力比较大。前十强今年上半年土地投资比去年有所下降,一定程度上反映了当前房企资金上的压力。而在消费者端,对按揭的限制、对利率的提升,都是影响房企资金回笼的重要因素,房企资金面压力较大。

在此背景下,下半年,房企以及房价的走势会是什么样的呢?数据或许能带给我们一些深思。

据克而瑞地产研究统计,对于目前已提出全年目标的房企,截至5月末,目标完成率普遍较低。其中,37家房企中仅有8家房企目标完成率高于40%。克而瑞分析,这意味着,下半年,在融资收紧、短期偿债压力增加的背景下,三四季度房企将加大推盘量以此来兑现现金流。

其实,还未到三四季度,房企的加大供货节奏就已迫不及待从6月开始。以房企首创置业为例,首创置业今年前六月销售360.7亿元,还不到800亿元销售目标的一半。但是销售高峰却出现在6月份,单月销售202.8亿元,同比大增262.1%。对此,首创置业新任总裁钟北辰告诉和讯房产,今年供货从6月份开始,重仓就在三四季度。

而根据国家统计局此次公布的数据,张大伟也指出,从月度数据看,6月单月,全国商品房销售面积超过2亿平米,销售额高达1.8万亿均刷新了年内最高纪录。

房企加大推盘量是下半年的其中一个走势,以价换量则是另一个信号。严跃进告诉和讯房产,从市场的表现看,下半年还是会有降价做法,这和资金面持续收紧的因素有关,本质上也是为了回笼资金,防范企业经营出现困难。后续销售上到了年底,或是随着年度销售目标完成,这个时候会出现一波涨价的现象。选择以价换量,通过降低预售价格加速项目入市,尽早抢收业绩以完成全年销售目标,也符合预期。

其实,这种降价现象在下半年一开始就有了风吹草动,某房企被曝出刚开盘的时候4万多,现在售价却腰斩价达到了2万多,引得购房者群起而攻之要求退房。

降价,是市场对开发商的一种倒逼行为,开发商也无奈。至于退款,这可不是世界杯期间的“华帝事件”,谈何容易?!

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