中国房企高周转真相:嘴上说着不要 其实都在追求

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今年来碧桂园、泰禾,甚至最近的绿城等房企陆续提出“高周转”战略。所谓高周转,即是在保证项目顺利进展的前提下,提高项目的效率,加快资金回笼速度。与此同时,市场上也出现了对高周转项目的质疑。该观点担心的是,在快速开发的情况下,质量跟不上开发的速度。

从高周转提出的背景来看,今年是房企的还债高峰期,现金从未像现在一样显得如此重要。要解决现金流问题,加快资金运转、快速回笼,就必须用高周转模式赢得时间。房企嘴上说着不要不要,但事实是,规模仍然决定着排位,没有规模就没有话语权。天下武功,唯快不破,在规模的赛道上,房企上演了一场关于速度与激情的戏码。

在高周转成为趋势的情况下,如何做到又好又快成为房企的必考题。

高周转的本质,是资金的高周转

“我最担忧的是今年有大量的还债高峰期,开发商的资金会严重不足,可能会导致一些企业的资金流出现问题。”7月23日,原华远地产股份有限公司董事长任志强在21世纪房地产论坛第18届年会上表示,当下开发商最需要解决的是现金流的问题。

Wind数据显示,2017年全年,136家上市房企平均负债率达到79.1%,房企负债率已经达到了13年来的峰值,为2005年以来的最高位。2008年至今10年间,房地产行业整体负债率上升了将近20%。

现金流是企业的血液,提高周转率就是提高供血量。知名经济学家叶檀认为,假如企业有能力提升资金周转率,便可以不为债务问题发愁。提升周转率,提高资金利用效率,已经是解决现阶段经营问题的最有效手段,没有之一。

正如叶檀所说,高周转的核心是提高资金的使用率。如果企业有100亿资金,两年周转一次,相当于企业只有50亿资金,但是一年周转5次,就相当于企业有500亿资金。国家宏观经济也有类似的逻辑。如果货币供应和通胀不变,加快货币周转率可加速经济的增长。

一名Top10房企员工对乐居财经表示,当下房企反复提及的高周转,最核心的点是资金的高周转,在一个项目中取得销售回款后投入下一个项目。关于外界提出的工程高周转,对方表示这是外界的一种误解。“随着工程的标准化和流程化,项目开发速度加快是必然的,但仍在一定的范围之内,目前最快交楼周期也要一年。高周转转的是资金,不是工程。”

高周转是突围的关键

随着房企集中度的加强,规模依然是夺得C位的标配。克而瑞数据显示,今年1-7月百强房企累计实现销售额5.5万亿,同比增长40.2%,销售面积4.1亿平,同比增长37.4%。规模竞争背景下,TOP30及TOP50入榜门槛同比分别增长38.3%和50.2%至480.2亿和280.1亿。

融资渠道趋紧背景下,加快推盘抢销售抢回款为当下房企最佳选择。房企抢跑规模赛道,高周转则是突围的武器。

绿城中国执行董事、执行总裁李青岸表示,目前五限是房地产企业不得不面对的挑战。融资难、融资贵是行业发展趋势。他透露,绿城在发展财务战略依然坚持现金为王的思想,随着政策多变,实现早销快销。在高周转的情况下,依然会坚持品质。

为了冲2000亿,闽系房企泰禾也玩起了高周转。6月26日,泰禾集团在与投资者交流时表示:“泰禾公司今年重点执行高周转策略,新增获取土地项目一般要在6-8个月具备销售条件(一线城市除外)”。

泰禾集团还强调:“高周转是今年的重点任务之一,但泰禾集团的高周转不是以降价、降低产品品质和赶工期来实现的,而是通过提高经营决策和管理效率实现的,施工质量和产品品质必须得到保障”。

高周转和高质量能否兼得?

高周转的背后是标准化和效率,装配式建筑便是最好的案例。随着现代工业技术的发展,建造房屋可以像机器生产那样,成批成套地制造。只要把预制好的房屋构件,运到工地装配起来就成了。从一个月造一个房子到一个星期造一个房子到一个小时造一个房子,随着装配式建筑的不断发展,更多成本更低、质量更好的房子走进市场,解决传统房地产周期长、效率低的痛点。

业内人士表示,当下开发商的开发时间大大缩短,很大一部分并不是省掉施工阶段,而是设计阶段。随着开发商产品线的优化,针对不同城市、不同定位均有相应的产品系列,标准化不断提升,开发时间缩短是行业发展的必然。

明源地产研究院执行主编艾振强认为,高周转模式具有明显的优势。首先可以规避风险,当整体市场存在较多不确定性时,房子肯定是卖得越快越好。其次,高周转项目的利润会更高。“房企的资金成本蛮高的。你干一个一年赚16%的项目,我一年干两个赚8%的,其实加起来比你赚得多。因为我资金各方面转起来了,成本下去了。”此外,壮大规模也是房企选择高周转的重要原因。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为,在“房住不炒”的背景下,房企要适应形势的变化,不断跟上时代步伐、改革创新,既要为百姓做好住房供给服务,更要做好城市服务商、运营商,从宜居宜业、职住平衡的角度,为城市提供多元化地产服务,包括教育、医疗、养老、产业园区建设、基础设施建设等。只要能提供适销对路的产品,房企仍会实现又好又快发展,立于不败之地。

如何正确认识高周转?吴建斌有话要说。他是《我在碧桂园1000天》一书的作者。他是碧桂园的前执行董事、首席财务官。

2018年8月3日,吴建斌在博鳌房地产论坛,发表了一篇演讲,题目是《如何正确认识高周转?》。

他说,家家房企都在喊着高周转,但是对真正高周转的意义并不了解,其实高周转要求从每个环节来保障高周转,实际上我们好多企业是叫了高周转,实际上不是真正意义的高周转。

高周转是化解风险最根本的方式。房地产企业不管怎么转型,一直强调还是要算账,算账的根本目的就是高周转,如果你做不到高周转,其实你的压力是非常大的。

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发布时间:2018-08-09 06:44:24
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