一线房价上涨空间依然大?北上户均住房0.9套,缺口高达20%

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一线房价上涨空间依然大?北上户均住房0.9套,缺口高达20%

住房空置率一直是一个热门话题,但业内对此统计口径差距非常大,因此得出的结论数据也相差甚远。

两个空置率

2018年12月底,中金公司发布了《数说中国存量住房》报告。《报告》数据显示,2017年末中国城镇住房存量达2.74亿套(不含集体户),对应存量面积261亿平方米,家庭户户均拥有住房1.13套。

对于大众关心的住房空置率问题。中金公司团队得出的数据与西南财经大学甘犁团队数据相差较大。

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2018年12月21日,甘犁主持的中国家庭金融调查与研究中心发布报告称,2017年中国二、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%,远高于一线城市的 16.8%。数据同时显示,商品房的空置率在所有住房类型中位居第一,且呈持续上升趋势,达 26.6%。

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甘犁团队估算,截止2017 年年末,中国城镇住宅市场空置的住房数量总数为 6500 万套。

中金公司《报告》,2017年末,中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%,其中城区分别为14.7%和9.7%。尽管广义空置率看似偏高,但真正可比口径的狭义空置率处于合理区间,其中城区狭义空置率低于美国、日本等成熟市场水平。值得注意的是,中国城镇空置率在过去十年中呈现下降趋势。

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正因为住房总量并不过剩、空置率实际上并不高,在过去这些年,房价才会一直上涨,这在本质上是供需矛盾的结果。

稳步发展的新房市场

国家统计局数据显示,2017年全国新房销售面积169408万平方米,2018年前11个月,全国新房的销售面积是148604万平方米,同比依然增长1.4%。

从户均套数来看,北京和上海等城市家庭户均住房是严重不足的,北京和上海分别是0.94和0.91套,低于全国水平和国际合理水平。居理新房CEO王鹏在接受媒体采访时,表示这意味着其实当前住房总量还有至少20%的供应缺口。且会随着人口流入持续保持这个缺口。

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尽管链家的左晖近年来一直在鼓吹存量房市场已经逐步取代新房市场。王鹏对未来的新房市场依旧看好:“雄安新区、粤港澳大湾区、海南自由贸易区这些概念其实都告诉我们,中国的城市扩张远没结束”

今天的新房就是明天的二手房,说二手房的比例扩大的人都忘记了,如果没有持续稳定的新增住宅供应,二手房的比例也不会继续上升,说“二手房占比稳定提升”背后的意思就是“新房供应保持稳定”,这个道理很好理解。

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那么中国的住房到底是供不应求还是供大于求呢?按照中金说房,住房市场还有很大发展空间。按照西南财经大学的观点,现在需要挤压房地产市场的泡沫。

孰真孰假,欲辩迷离。但对刚需或者无房家庭来说,宏观环境无法左右,只能微观操作,盯着小趋势了,必要时还得买。

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发布时间:2019-01-26 20:47:08
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