CMBS指引出台渐近 现金流要求或趋严

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    中国证券报记者独家获悉,商业抵押贷款证券化(CMBS)业务指引出台时间渐近,指引在现金流方面的要求较目前通行要求更严格。业内人士表示,CMBS融资料变难,潜在规模达万亿元的CMBS市场规范化发展可期。

    对商业物业估值等提出更严要求

    据悉,指引对商业物业估值、收入测算、本息覆盖倍数等提出更严格要求。

    一般来说,商业物业的融资额不超过商业物业价值的70%。业内人士指出,指引落地之后,CMBS融资总额将趋向合理:优质资产才能取得高额融资,劣质资产蒙混过关获得高额融资的概率降低;资产所产生的收入测算趋严,本息覆盖倍数要求提高,将进一步保障投资者利益。

    事实上,有机构人士已感受到了指引的约束力。一位机构人士告诉中国证券报记者,其手中有一单CMBS项目,符合此前的登记要求,若参照指引,备案周期将延长。

    增强对投资者保障

    高和资本联合创始人周以升表示,CMBS是基于资产产生的现金流进行结构化融资。因此,CMBS最核心的是基础资产的质量,要点在于判断基础资产是否能产出持续稳定的现金流。在此基础上进行估值、结构化分层、治理机制安排、合规性审核等,最终构建出相应的CMBS产品。

    “我们最担心的是,CMBS产品设计片面关注主体信用评级而忽视基础资产质量,或者由于主体增信而牺牲产品的承销获准。这样的操作一方面会给投资人带来风险,另一方面也干扰了CMBS作为一项资产支持证券的风险定价机制,阻碍CMBS市场的成熟和发展。”周以升补充道,“主体评级稳定性比基础资产更难预测,在房地产调控的背景下波动性可能较强。”

    周以升表示,目前CMBS的认购资金主要来自于银行、保险、券商资管与基金公司等。稳定结实的产品标准有利于投资人达成共识,扩大投资者基础,提升二级市场交易的活跃度。

    渤海证券董事总经理李耀光表示,相较现行标准,指引对资产的要求提高,增强了对CMBS投资者的保障。但CMBS发行量可能会受到影响,因为满足新规的资产可能有限。

    戴德梁行估价与顾问服务部高级副董事刘慧认为,对于万亿级别的CMBS市场来说,相关方面提升对CMBS现金流的要求相当于替投资者筛选一遍基础资产。这样一来,只有优质的基础资产能通过CMBS获得融资。

    万亿市场尚处起步阶段

    行业一般认为,CMBS潜在市场规模可达万亿元,目前尚处于发展起步阶段。据统计,今年以来,市场共有15单CMBS发行成功(统计涵盖起息日期为2018年1月1日至8月21日),规模共计306.65亿元。其中一季度发行成功7单,融资总额116.71亿元;二季度发行成功4单,融资总额133.52亿元。今年一季度较去年四季度有所回落。去年四季度发行成功10单,融资总额237.68亿元。2018年以来,CMBS呈现降温趋势,与资产证券化监管趋势一致。

    此前中国证券报曾报道,监管对资产证券化关注持续升温。基础资产的真实性、现金归集以及转付情况,特定原始权益人运行情况及现金流回款情况,过剩产能行业资产证券化等为监管关注重点。资产证券化作为盘活存量的工具,是监管鼓励的产品类型。近期银保监会发布的《关于进一步做好信贷工作提升服务实体经济质效的通知》中提出,要积极运用资产证券化、信贷资产转让等方式,盘活存量资产,提高资金配置和使用效率。业内人士表示,规范发行将进一步促进盘活存量资产,促进经济平稳发展。

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发布时间:2018-08-22 06:30:46
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