深圳房价跌15%要备案,一份《征求意见》稿触动全国房奴神经

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深圳房价跌15%要备案,一份《征求意见》稿触动全国房奴神经

周末,地产圈传出一条重磅消息——有媒体报道称“深圳房地产监管新规征求意见:上涨或下跌不得超过15%!”

看到这则消息,不少群众纷纷吃瓜,“房价不许跌?”但也有人质疑,“这个会不会是假新闻?”

全国楼市领涨领跌风向标的深圳,任何跟楼市相关的政策或消息都能引发市场热议,因为房价牵动太多了,不管是企业还是居民,配置在楼市的资产已经是牵一发足以动全身的大比例,听到不许大涨或大跌的消息也就不难不激动了。

不允许涨跌超过15%,是对文件的误读

事件源于11月23日晚深圳市规土委发布的《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》,文件中对于15%的规定有这样一段话:

第二章第十三条称:

房地产开发企业销售商品房之前,应当合理确定销售价格,由主管部门对外公布,并通过数据共享报市场监管部门备案。

房地产开发企业应当按照经备案的销售价格,明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调整价格前办理备案变更。

市场监管部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则,引导、规范房地产开发企业依法自主定价。

也就是说:房地产企业如果需要调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调整价格前办理备案变更。

中原地产首席分析师张大伟表示,该文件是征求意见稿,目前处于征求意见阶段,最后形成的文件如何,还很难说。从征求意见稿的行文来看,并没有任何约束降价或者涨价的内容。意见稿说得很清楚,是如果变动幅度大于15%,需要备案变更。对于深圳这样的城市来说,短期内15%的房价波动基本不可能,所谓不允许涨跌超过15%,实际上是对文件的误读。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,这并非是对价格的约束。征求意见稿中明确指出,要引导、规范房地产开发企业依法自主定价。

楼市市场转冷,供需双方关系逆转

“不允许涨跌超过15%”是误读,那为什么深圳要在这时候推一个“涨跌15%备案”的监管条例呢?

因为在这一轮“楼市入秋”的舆论中,部分开发商开始打折促销,多地房价面临下行压力,而一些地方甚至已经开始出现“降价未遂”的现象。

最典型的例子是合肥,近日合肥某楼盘降价6000元/平米,随后当地房产局长亲自前往调研,不久房价便又回涨。此外,砀山某楼盘降价后,当地政府组织召开了一次约谈会,停办相关楼盘预售许可证,并对4家合作银行予以处罚,该楼盘最终也“降价未遂”。

而深圳楼市也进入了下行周期,已经出现了实质性的量价齐跌。

刚刚过去的10月,深圳新房、二手房量价全面“失守”。根据深圳市规土委公布的数据显示,深圳10月一手住宅成交均价为54071元/平方米,环比下降9元/平方米,成交量为1835套,环比下降18.3%。从7·31新政后短短三个月内累计下降49.07%,创近半年新低。二手住宅成交量也继续下滑,10月全市成交3787套,环比下跌23.5%,创下近20个月(今年2月份除外)以来的最低值,市场观望氛围仍旧浓厚。

深圳房价跌15%要备案,一份《征求意见》稿触动全国房奴神经

在市场转冷背后,深圳楼市的预期已经改变。过去几年涌入的大量投资客,如今已大部分退出市场;而刚需客则抱着“再等一等”的心态观望,供需双方关系逆转。

中原地产表示,年底将近,开发商群体为了完成业绩目标,也为了回笼更多的资金来应对不确定性,在短期会选择密集、折价出货,这会造成市场短期内供应大增,价格竞争出现。

全国楼市涨跌风向标,深圳楼市动作易引发效仿

不过,类似的规范楼市市场定价的制度,深圳此举也并非首例。

广东东莞在2016年就曾发布《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》:经价格备案后,商品住房实际成交价格高于备案价格,或者比备案价格下浮超过15%的,商品房网上销售系统将自动锁定交易,无法网签;开发企业在价格备案后要求重新调整销售价格的,应在上次备案两个月后再申请办理。

云南大理在今年7月也出台《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》:商品住房实际销售价格不得高于申报的预售价格,不得以“价外加价”等方式超出预售价格对外销售,不得收取任何未予标明的费用。自申报预售价格备案之日起6个月内,每月实际销售均价不得高于已备案预售价格。预售价格6个月后方可申请调整,且每次上浮不得超过6%。

而之所以深圳出台规范制度会引发热议,很大原因在于深圳作为全国楼市领涨领跌的风向标,很多楼市政策动作都被市场紧紧盯着,有时候还会引来国内其他城市的跟风。

今年6月,深圳出台新政,提出到2035年,深圳将新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类保障房总量不少于100万套,保障性住房与商品住房的比例设为6:4。同时,人才住房的租金、售价将按照市场价60%来收,安居型商品房租金、售价将以市场价50%来收,公共租赁住房租金则按照市场价30%来收。

紧接着在今年7月31日,深圳又出台新政,提出暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买商品房,居民家庭新购买商品住房3年限售,离婚2年内申请住房贷款,首付款比例不低于70%。

在全国这一轮的楼市调控中,深圳就是一急先锋,相应调控措施基本都比同级别城市更严厉,而调控效果也十分明显。从7·31加码新政以来,深圳楼市开始加速下跌,全盘翻绿,其中,宝安和福田下滑幅度最大,宝安均价下滑1.1%,福田下滑1.0%。

这次监管政策的推出,不知道会不会引发其他城市效仿,又掀起一轮楼市严控的现象。

财富被房地产套牢,调控政策易触动敏感神经

楼市调控其中一个目的是稳定经济,其本身是一场持续的博弈战,涉及政策出台方,刚需族,炒房客,开发商,中介机构,甚至房东等等。从购房者的感受来看,要么就是没钱消费房子,要么就是正被房子拖累导致没钱消费其他商品。

24日,“中国宏观经济报告(2018-2019)发布会”在北京举行。会上,中国人民大学副校长、经济学院院长刘元春代表课题组发布了题为《改革开放新征程中的中国宏观经济》的报告。

报告指出,中国消费者在房地产去库存中债务率大幅度上升,消费基础受到严重削弱。目前居民财富基本上被房地产掏空,广大中产阶级和中下收入阶层被房地产套牢。

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发布时间:2018-12-06 22:32:21
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